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济南“最严停工令”相当考验开发商资金实力,交 停工济南违约交房

月的眼泪 该用户已被删除

“项目原计划明年年初收工,现在正处于水电气暖管沟施工和园林绿化阶段,正好赶上采暖季停工,我们最担心交房违约。”面对近日济南发布的“最严停工令”,华山片区一开发商房建负责人说。
据了解,除了在建项目涉及动土工程要停工,受冲击最大的要数今年新拿地项目,开发商不仅面临资金回笼压力,而且因为无法动工,明年销售周期也受影响。在部分业内人士看来,短期来看,明年年中可能会有楼盘供应低谷,但限价政策延续的情况下,房价不会有大波动。
冲击:今年部分新拍地块项目,因新规无法开工
此次“最严停工令”涉及工程不仅仅是道路、水利和房屋拆迁工地,还包括济南房地产开发建设项目。从今年采暖季开始到明年3月15日,楼盘凡处于土石方作业阶段的建设工程都在停工范围之内。
“楼盘项目动土施工主要集中在前期基坑开挖和渣土外运环节,进入收尾阶段有水电气暖管沟、园林绿化、地下车库回填施工,但对开发商来说,最要命的是拿了地无法动工。”华山片区一施工单位负责人说,就他从事房建工程的经验来看,开发商拍了地,钱也扔进去了,如果推迟4个月才能动工,各种融资成本、回笼资金压力会一股儿地涌上来,“除非开发商手里确实有钱,抗压力强的话,撑到明年春季停工令解除后,会大规模赶工期。”
据了解,今年上半年,济南主城区范围内居住用地土拍较少,倒是长清、章丘有多个地块挂牌交易。6月30日后,主城区加快供地节奏,相继有潘田片区、唐冶片区、汉峪片区以及盛福片区、长岭山片区原龙科机电地块等大面积居住用地入市。
济南一房企中层人士介绍,项目从拍地成交到拿到国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,再到基坑开挖,这个过程最快3个月就能启动,如果动土算上工地围挡施工的话,拿到地后接着就可以干。据其了解,唐冶、汉峪拍地后,拿地房企还没有启动,这意味着采暖季开始前的一个半月内,新拍地块建设手续如果没有全部办妥,将面临无法开工的现实。
分析:回笼资金、交房违约等,开发商头疼这些
除了新拍地块项目,“最严停工令”对部分在建项目也有不小冲击。“采暖季停工4个月,明年三四月又赶上主管部门春季扬尘大检查,原计划明年5月底交房,这下看来要泡汤了。”华山片区一开发商房建负责人告诉记者,从现在到年底前,他的项目有一批楼座正进行工程管沟和园林绿化等动土施工,新规出来后,工程不得不延后,要面临交房违约的风险,“现在购房者买房等婚房,最关心的就是交房日期。你说,我们能不头疼吗?”
在合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明看来,“最严停工令”对市场影响表现在两方面:一是明年年中有效供应可能会出现低谷。按照楼盘现在动工6~7个月建到12层以后,扣除春节停工约一个月,大概明年四五月可以拿到预售证,但现在新项目延后4个月,明年3月开工的话,赶工期快的话,拿到预售证得明年9月以后。目前市场在建项目地面以上施工不受影响,但本来能上市的项目有效供应减少,可能会导致明年年中出现供应低谷。二是对开发商回笼资金产生影响。现在房地产行业追求快周转,快开工、快销售、快回笼资金,停工4个月打乱了开发商销售周期,可借银行的钱要按时还,融资成本增加不少;同时,明年调控政策延续的话,主管部门铁腕限价,所以售房成本明显提高不少。
山东中原投资顾问部总监薄夫利认为,扣除春节工地放假,实际停工只有约2个月,从短期影响来看,明年五六月供应有所偏低,但政府调控目的性很明显,即量价都要控制在合理范围内,因而房价不会大波动。
虽然“最严停工令”对开发商影响不小,但业内认为对当前房价影响有限,毕竟主管部门执行限价,开发商不会顶风涨价。“像有的项目申报1.9万元,但实际销售时却在1.6万~1.7万元的水平。”谈及停工对房价的影响,有关部门人士如是说。
对策:有开发商已开始倒排工期、梳理风险
“今年拍的地,大多数要封顶或者竣工验收才能销售,并不能立即产生效益。”上述相关房企人士介绍,尽管开发商要执行扬尘治理新政的硬性要求,但多数开发商会采取措施解决这个问题的。
“我们已开始倒排工期了,尽量在采暖季开始前把一些能干的工程尽快抢出来。”华山片区这位楼盘项目房建负责人说,倒排工期的同时,他们还梳理风险,完备渣土准运等手续,“一梳理还真发现了问题,像有个工地施工许可快到期了,不赶紧解决的话,等明年3月允许施工后,无证开工是要被处罚的。”
现状:库存量8个月以上,部分开发商却炒作房源少
进入9月以来,济南楼市处在一个活跃期,每周都有多个楼盘加推,开盘售罄处于常态,让很多购房者不禁要问:是开发商惜售还是市场房源真就这么少?
“从我们掌握的情况来看,济南市场供应是向好的。今年8月底,库存量已达到8个月水平,9月的数据还没统计,估计会回升到8个月以上的水平。”有关部门人士说,开发商只要项目建到12层以上就会申请预售证,经过不断补库存,现在济南市场不可能出现无货可供的状态。对于现在频频出现的开盘售罄、一些购房者吐槽买不上房的现象,该人士认为这与部分开发商、自媒体公众号炒作房源少有关,“明明可以推3座楼,一看蓄客不够理想,就只推一座楼。如果蓄客500人,这500人抢一座楼的房源,结果自然是售罄,一部分购房者买不上。”
从区域来看,按照库存正常水平为8~10个月,济南西部库存低于8个月,供应有所紧张;而东部库存在8个月以上,南部库存在12个月以上,供大于需。通过现在的市场情况能看出,单价1.5万元以下的房价已被市场接受,单价2万元左右的楼盘销售一般。
采暖期楼盘动土施工都要停工,会不会影响开发商拿预售证?“这种推测不靠谱,只要开发商楼盘项目建到12层以上,符合预售证发放条件,主管部门会正常发证。”该相关人士说。
(来源:济南时报)